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) Artigo:
Já que é hora de comprar, como funciona o processo?
Com juros e valores de imóveis baixos, todos sabem que esta é a hora certa de adquirir seu imovél. O que muitos não sabem, é como funciona este processo de compra.
Primeiro entreviste de 2 à 3 agentes imobiliários para ver o que eles tem a oferecer. O comprador não tem que pagar os serviços oferecidos pelo agente. O agente receberá do vendedor quando a transação estiver concluída. Um bom agente irá através de uma consulta escutar suas necessidades, orientar sobre o procedimento e indicar à um lender de confiança.
O lender verificará seu credito, sua fonte de renda, sua situação financeira e lhe dará a pre-aprovação com a faixa de preços que você pode oferecer. Também te informará sobre as opções de financiamento e os programas do governo oferecidos para os compradores de primeira viagem.
Esta pre-aprovação é essencial para que o agente inicie pela procura do imóvel, pois nem sempre o que se quer, é a realidade.
Hoje em dia, estamos num mercado para compradores, isto significa mais opções de escolha. Porém, está tendo muita atividade quando se trata de imóveis com valores abaixo do mercado. Temos visto diariamente imóveis com apenas 2 dias no mercado, receber múltiplas ofertas.
Conforme a Associação Nacional de Realtors, a média de imóveis visitados por compradores antes de tomar a decisão de escolha, é de 9.
Após a escolha do imóvel desejado, é hora de fazer a oferta. O REALTOR entrará em contato com o agente que representa o vendedor para iniciar as negociações para uma transação mais tranquila. Para apresentação da oferta, especialmente para imóveis repossuídos pelo banco, é necessário apresentar um cheque no valor de 1% do imóvel aproximadamente e este mais tarde será depositado na conta de escrow se a oferta for aceita.
A compra de uma casa pode ser uma experiência complexa e intimidante, mas o REALTOR defenderá os seus melhores interesses e negociará as melhores condições de aquisição possíveis.
Inicia-se a abertura do processo assim que a oferta for aceita pelo vendedor. Os documentos e cheque serão enviados ao escrow officer que trabalha como uma terceira pessoa neutra, que não tem nenhum interesse na transação. O escrow officer ficará incubido de reter os documentos legais e fará a distribuição dos fundos de acordo com as instruções fornecidas pelo contrato de compra. O escrow officer também fará a abertura da escritura para ver se existe alguma pendência.
O comprador tem 10 dias aproximadamente para fazer a inspeção física do imóvel. Se nesta inspeção o imóvel apresentar problemas graves e o comprador não querer mais a propriedade, ele pode desistir de comprá-lo e receber seu depósito de volta sem perder nada.
O comprador também tem um prazo de aproximadamente 17 dias para que o financiamento seja aprovado. Se por algum motivo o financiamento que estava inicialmente pre-aprovado, não sair, o comprador tem o direito de sair da transação sem perder o depósito.
Neste início de processo, o vendedor passará documentos com revelações importantes à respeito da propriedade. Em alguns casos se o proprietário do imóvel não residiu no imóvel, terá isenção destas revelações (disclosures).
O comprador também receberá para verificação documentos sobre as condições da propriedade, sobre os perigos naturais do meio-ambiente, inspeção de cupins, taxas, inspeções realizadas pelos agentes, e todos os outros documentos exigidos pelo estado da Califórnia.
Neste período é necessário que o comprador faça todas as investigações à respeito da propriedade. Certificar da metragem dos cômodos, verificar com a prefeitura se há alguma adição ilegal ao imóvel, etc.
Aproximadamente 3 dias antes do fechamento do escrow, a documentação do financiamento tem que ser assinada pelos compradores. Os lenders normalmente levam de 24 à 72 horas para revisar os documentos já assinados e transferir os fundos para a compania de títulos e escrituras. O escrow officer coletará o pagamento de entrada (se o comprador colocar uma entrada) e também os gastos durante o processo (varia de 2.5% à 3% sobre o valor total do imóvel). Esses gastos podem ser negociados anteriormente no contrato de compra (Residential Purchase Agreement – CA), solicitando que o vendedor arque com estes gastos.
Assim que todos os fundos forem coletados, será feita a transferência legal da escritura e o escrow officer concluirá os extratos finais para cada uma das partes. Se houver fundos pagos a mais, este será reembolsado através do escrow.
O REALTOR em sua consulta final, o entregará os extratos finais e as chaves da sua nova propriedade!
Consulte sempre um REALTOR!

2) Artigo:
Esta é a grande chance!
Muitos clientes estão perguntando, "os valores abaixarão muito mais"?
Desejaria ter uma fórmula mágica, uma equação científica ou mesmo uma maneira boa de adivinhar quando o mercado retomará. Uma recomendação: Pare de escutar os meios de comunicação e esses que predizem 2009 ou além.

Uma coisa nós sabemos, ninguém tem bola de cristal! A pergunta que talvez você faça a si mesmo é que se, "compro agora e talvez me arrisco com valores que podem abaixar mais 5%, ou espero o início da recuperação e perco as grandes oportunidades deste momento?". Quantos de vocês desejariam ter comprado no início dos anos 90???

A mudança no setor imobiliário ocorre inesperadamente, às vezes da noite para o dia. O momento que nós sentimos que estamos no bottom, nós sabemos. Investidores sabem que o momento é AGORA e já estão investindo neste mercado imobiliário para lucrar no futuro.

Quanto mais você acha que os valores abaixarão? Se você achar uma casa ou outra propriedade imobiliária que você goste e que seje confortavelmente acessível para você, por que não fazer uma oferta? As grandes oportunidades já estão desaparecendo, especialmente para aqueles que tem um limite baixo no seu orçamento (verifique com um bom loan officer as suas possibilidades)

Há muitos fatores que entram em jogo quando comprar ou vender uma propriedade, e a sincronização pode ser uma das mais importantes. Pergunte ao seu agente imobiliário qual é o procedimento certo e eficiente para entrar neste jogo e competir para obter resultados positivos.

Hoje com boa parte do inventório imobiliário de short-sales e foreclosures (bank owned, REO, lender owned…) é imporante saber das diferenças para não ocorrer frustação na hora da compra.

O short-sale significa que o proprietário possui um empréstimo maior do que sua propriedade vale hoje. É uma maneira de se evitar a execução da hipoteca em seus lares e ainda poder saldar seu empréstimo com aprovação do lender.
Para o proprietário que sairá com uma “mão na frente e outra atrás” pois não adquiriu equity suficiente (especialmente porque nestes casos a maioria adquiriu suas casas recentemente) tanto faz o valor da venda. Se o valor da sua oferta é igual ou abaixo ao que ele está pedindo pela propriedade, ele aceitará para tentar livrar-se desta dívida e não que ele ganhará algum lucro com isto. Mas o mais importante é saber que não depende SÓ do proprietário e sim da aprovação do lender.
Em muitos casos, esse processo pode-se levar meses para o lender aprove o short-sale e assim dar continuidade à transação.

Agora os foreclosures são uma outra história. As propriedades tomadas pelos bancos e outros emprestadores além dos valores serem os mais cobiçados no momento é um processo bem parecido à uma compra com um proprietário particular.
Só deve-se prestar muita atenção nos termos que os bancos exigem para não correr o risco de perder o seu depósito. Procure um agente imobiliário experiente em foreclosures para este tipo de transação.

Com juros baixos e programas especiais de compra imobiliária, segue abaixo alguns exemplos* cedidos pela www.loansniffer.net :

FHA loan (3.5% entrada – juros de 6% ao ano)
Condo: $200,000.00
1st mortgage: 1200.00 (80% do valor emprestado)
Property Taxes: $208.00
HOA: $250.00 (condomínio)
2nd Mortgage: $80.00 (17% do valor emprestado)
Total: $1738.00 por mês


CAL HFA (100% financing – juros de 6.25% ao ano
Home: $300,000.00
1st mortgage: $1847.00
Property Taxes: $320.00
Insurance: $50.00
2nd mortgage: $212.00
Total: $2429.00 por mês

* Este são exemplos de financiamento. O valor pode variar conforme seu credit history, FICO score e fonte de renda.

Gabriela Dedolph
Agente Imobiliária à serviço da Comunidade Brasileira
www.HomeSniffer.com
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Fed has made a move to start the artificial stimulation of the capital markets and force rates to come down even more than where they have been:
Conventional Conforming (LA<$417K) = 4.500% to 5.000% (Pay a modest discount point can get you to 4.250%!!!)

Conventional Conforming Jumbo (LA<$417,001 to $698K) = 4.750% to 5.25%

Standard FHA = 4.750% to 5.250% (FHA Jumbo is 0.250% higher)

Standard VA = 4.875% to 5.375% (VA Jumbo is 0.250% higher)

For more information, contact our great loan officer Sam Lee: samuel@metrocitiesmtg.com

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Gabriela Dedolph
REALTOR
www.HomeSniffer.com
Keller Williams Realty
Mobile # 858 405 8144
E-fax # 866 795 0703

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